專技普考不動產經紀人 考古題

民法第 1 條所稱「習慣」，通說與實務均認為指習慣法，也就是除了社會上反覆實施的事實之外，還須具備一般人「確信其具有法之效力」的法的確信，單純的社會慣行並不足以成為法源。「洗門風」是要求他人公開道歉、殺豬謝罪的民間陋習，違背公序良俗，依第 2 條不得適用；憲法關於基本權利的規定屬公法，並非這裡所稱補充民事的「法律」；經立法院審議通過的條約具有國內法效力，也可以成為民事法源，說「絕非」並不正確。

第 25 條規定任一單獨項目之價格調整率大於百分之十五，即判定差異過大，應排除該比較標的；只有在勘估標的性質或區位特殊、缺乏市場交易資料，並於估價報告書中敘明時，才可例外使用。17% 已超過 15%，若仍採用就必須敘明理由；12% 未超過門檻，20%、30% 則不可能免敘明理由。

甲 114 年 6 月買入、115 年 2 月出售，持有未滿 2 年，適用 45% 稅率。房地合一所得額以成交價額減除原始取得成本與取得、改良、移轉費用，再減除依公告土地現值計算的土地漲價總數額；土地漲價總數額已全數減除時，土地增值稅不得列為成本費用：

所得額＝2,000 萬－1,300 萬－50 萬＝650 萬元

課稅所得＝650 萬－100 萬＝550 萬元

應納稅額＝550 萬 × 45%＝247.5 萬元，即 2,475,000 元。

本題為反向題。公寓大廈管理條例第 56 條第 1 項規定，起造人於申請建造執照時，應檢附專有、共用、約定專用、約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約，不是申請使用執照時。其他敘述正確：非經領得建造執照不得辦理銷售（第 58 條第 1 項）；起造人負有移交共用部分等的義務，於管委會成立或管理負責人推選後 7 日內會同檢測移交（第 57 條）；區分所有權人登記達半數以上時起造人應於 3 個月內召集區權會（第 28 條第 1 項）。

租車公司的租金屬第 127 條第 3 款「以租賃動產為營業者之租價」，時效為二年。乙起訴使時效中斷，自判決確定時重行起算；依第 137 條第 3 項，經確定判決確定的請求權原有時效不滿五年者，重行起算的時效為五年。其他敘述錯在：催告後六個月內未起訴，依第 130 條視為不中斷；起訴是時效中斷事由而非不完成；本件時效本為二年，不是五年。

區域因素及個別因素內之任一單獨項目價格調整率大於百分之十五，即判定差異過大而排除。區域或個別因素調整率的門檻是 15% 而非各 30%；30% 是情況、價格日期、區域、個別四類的總調整率；但書所稱特殊者是「勘估標的」而非比較標的，且但書是例外不排除，不是應排除的情形。